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成都市温江区人民政府关于印发《关于进一步加强全区物业管理工作的意见》的通知 
发布时间: 2017-06-09
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温府发〔2017〕49号

各镇人民政府,各街道办事处,区政府相关部门,各园区管委会,各区属国有企业:

    《关于进一步加强全区物业管理工作的意见》已经区政府同意,现印发你们,请认真贯彻执行。

成都市温江区人民政府

2017年6月8日

关于进一步加强全区物业管理工作的意见

为进一步加强和规范全区物业管理工作,健全长效管理机制,提升城市治理水平,改善区域人居环境,维护社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等相关规定,结合我区实际,制定本意见。

一、总体要求

(一)指导思想。围绕成都市全面建设体现新发展理念的国家中心城市的总体目标,深入落实我区“五个之城”战略部署,加快体制创新、转变政府职能,完善市场机制、规范企业行为,拓展基层治理、促进联动共治,着力提升全区物业管理效能及活力,为建设“健康产业高地、宜业宜居宜游国际化都市新区”营造更加和谐的人居环境。

(二)主要目标。遵循“制度健全、权责明晰、管理规范、竞争有序”的总体要求,坚持“依法监管、分类指导”的工作思路,完善部门、镇街(村、社区)、企业、协会、业主“五方共治”物业管理体系。用2—3年时间,力争全区符合条件的商品房小区业主委员会组建率达到80%以上,物业管理覆盖率达到90%以上,物业服务纠纷办结率达到95%以上;培养一批业务精通、积极作为、运行高效的行业管理队伍;培育一批质价相符、服务精细、业主满意的优质物业企业;打造一批整洁有序、生态优美、文明和谐的物管品牌小区。

(三)基本原则。坚持市场主导与政府监管相结合、属地管理与部门指导相结合、专业服务与业主自治相结合、企业自主与行业自律相结合的原则。

二、理顺“五方共治”机制

(四)厘清区级部门行业监管职能。区房管局、区发改局、区规划局、区建设局、区国土局、区民政局、区城管局、区公安分局、区市场和质量监管局等职能部门应当按照其法定职责,加强指导监督和执法检查,深入小区依法查处开发建设单位、物业企业、业主委员会及业主违反法律法规的行为。

(五)明确镇街(村、社区)属地管理职责。镇(街)应加强业主大会建设,努力实现辖区业主委员会全覆盖,一要加快推进首届业主委员会筹备选举。按照“统一部署,分步推进”的原则,稳步提高辖区业主委员会覆盖率。二要扎实抓好业主委员会按期换届选举。三要重点做好业主大会筹备组成员和业主委员会候选人遴选工作。在筹备业主大会和业主委员会工作中,积极发挥业主中的共产党员、公职人员、人大代表、政协委员和居民委员会委员的作用。四要有效协调社区建设与物业管理的关系,落实联席会议制度,调解处理物业管理纠纷。

按照国务院《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第504号)和中华人民共和国住房和城乡建设部《关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》(建房〔2009〕274号)有关要求,村(社区)负责对业主大会和业主委员会指导监督。对尚不具备条件成立业主委员会的,由属地村(社区)在镇(街)的指导和监督下,代行业主委员会职责。

(六)压实物业企业主体责任。物业企业应依据相关法律法规和服务合同约定规范管理,认真落实项目经理负责制,履行主体责任,提高服务质量;积极化解物业管理矛盾纠纷,执行物业服务重大事件报告制度,按照有关规定及时向相关职能部门、专业单位报告物业管理区域发生的重大事件。区级相关部门依法加强物业企业违法行为的查处。

(七)发挥行业协会自律作用。区物业管理协会应当加强行业建设,建立行业服务、协调、激励和惩戒等机制,促进行业自律,遏制行业恶性竞争,倡导诚信经营、规范服务理念,构建和维护良好的物业服务市场秩序,促进行业科学、规范、和谐发展。鼓励辖区内有多家物业企业的镇(街)建立物业管理行业协会分会,及时会商本镇(街)内的物业服务共性问题。区房管局要进一步加强区物业管理协会的工作指导和监督。

(八)激发业主自治活力。业主作为物业服务的需求和购买方,应发挥主观能动性,依法享受权利,充分履行义务,积极参与小区共建共治,支持小区物业管理和业主委员会、业主大会工作,维护小区秩序和公共利益。对不履行义务的业主,通过小区管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束,可采取当面劝导、适时曝光、诉讼仲裁等方式进行约束。

三、加强源头管控

(九)严格落实物业管理用房。新建住宅小区必须严格按照规定无偿配置、提供符合使用基本标准的物业管理用房。物业管理用房属于全体业主共有,开发建设单位、物业企业不得改变其用途。物业管理用房应设置在方便业主使用的地方,区规划部门要在规划审批中注明物业管理用房的位置和面积。

(十)切实规范前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时,应提供《前期物业服务合同》和《临时管理规约》,并按规定程序选聘符合资质的物业企业实施前期物业管理。在房屋销售过程中,开发建设单位应将物业管理的内容写入购房合同。凡物业管理用房未按规定配足、未落实前期物业管理的,区建设局不予综合验收备案。

(十一)积极做好信息公开公示。开发建设单位在销售商品房时,应在购房合同中明确约定开发建设单位享有处置权和收益权的机动车停车位的出售和出租价格标准,并在销售中心的显著位置公示以下事项:物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准;车位出售、出租价格标准;备案的《前期物业服务合同》和《临时管理规约》等。

在房屋交付业主之前,开发建设单位应按规定向区级职能部门办理有关备案手续,并在交房现场公示“商品住房竣工验收合格证明”、“新建住宅附属设施设备交付使用备案证明”等。

四、强化业主自治

(十二)健全自治组织。物业管理区域符合召开首次业主大会会议选举业主委员会条件时,建设单位或已交付专有部分10%以上的业主联名向属地镇(街)提出书面申请;镇(街)牵头组织业主成立业主大会筹备组;筹备组织业主依法召开业主大会选举业主委员会;业主委员会自选举产生之日起30日内,持相关材料到属地镇(街)办理备案手续;业主委员会工作经费可从小区共有部分物业经营收益、全体业主共同交纳或业主自愿捐赠等渠道筹集。

(十三)提升履职能力。业主委员会要主动引导和帮助业主增强自律意识、提高文明素养、遵守管理规约、规范物业使用行为,按照合同约定交纳物业服务费,积极参与小区建设;对业主不守约、不文明行为,在小区范围内实施通报、曝光等惩戒机制。

业主大会、业主委员会应当积极支持村(社区)开展工作,并接受其指导和监督,召开业主大会会议和业主大会作出的决定,应当告知村(社区)。业主委员会应配合、监督物业企业履行物业服务合同,充分发挥桥梁纽带作用,搭建业主、企业、职能部门和专业单位的沟通平台,协调小区管理相关事项;接受镇(街)、村(社区)、业主的监督,完善自我管理,依法履行职责,执行业主大会的决定和决议,维护业主合法权益。

(十四)接入社会管理。前期物业企业进驻小区后应及时到属地镇(街)登记,签订“流动人口管理协议”和“小区矛盾纠纷调解协议”。属地村(社区)应在小区首次交房前通过信息平台公布村(社区)两委成员联系方式、活动中心地址、便民服务事项、文体活动安排等,强化小区业主归属感。小区业主委员会成立后,属地镇(街)、村(社区)应及时指导小区物业企业和业主委员会共同组建调解、应急、互助、文明劝导等自治组织,确定社会治理网格员,指导小区实施自我管理。鼓励业主委员会委员参选居民委员会,参与属地自治管理和服务。镇(街)、村(社区)在条件成熟的小区设立党支部,构建小区党支部、业主委员会、物业企业交叉任职的模式,以党建为引领,推进小区共建共治和业主自治。

五、优化企业服务

(十五)明晰服务清单。物业企业应充分尊重小区业主、业主委员会的意见,按照《物业服务合同》约定的质量标准细化服务清单,做好区域内共用部位、共用设施设备的管理、维修、养护,维护区域内的环境卫生和公共秩序等工作,确保安防措施到位、设施维保及时、环境卫生整洁、绿化养护良好、秩序维护井然、车辆停放有序、道路保养畅通。开发拓展“智慧物管”,探索建立物业企业服务质量评价机制,引入第三方评估机构,对物业小区服务质量进行量化评估,强化企业按合同约定履行义务,形成公开、公平、公正的市场环境。

(十六)规范进退行为。严格实行物业企业准入资格审查,重点审查企业的资质、业绩、规模、社会评价等情况。物业企业不再续约或者终止服务合同,应提前60日书面告知业主委员会,并在物业管理区域内公告,同时报告区房管局、属地镇(街)、村(社区)。相关单位要加强物业服务项目进退管理的组织协调和监督指导。

(十七)鼓励创先争优。区房管局、属地镇(街)要指导和督促物业企业积极创建优秀项目、星级院落,提升企业整体服务水平。建立优质物业企业名录库,并向社会主动公开。

(十八)健全惩戒措施。区级职能部门、镇(街)应加强物业服务质量的监督检查,落实物业服务日常巡查通报制度,采取约谈企业负责人、通报批评、媒体曝光、信用扣分、取缔评优评星资格、降低企业资质等级等方式,督促物业企业及时解决矛盾和问题。区房管局会同区市场和质量监管局、区国资金融办建立健全物业企业诚信监管体系,完善信用管理建设,定期公布物业企业诚信记录,整顿、清理、淘汰对行业造成恶劣影响和有重大违法违规行为的物业企业。

六、着力破解难题

(十九)发挥质保金和专项维修资金效应。区建设局要加强建设工程质量保证金(保修金)管理,督促开发建设单位和施工单位依法履行在保修范围和保修期限内的房屋建筑工程保修责任。区房管局要加强专项维修资金的归集和监管,优化专项维修资金一般使用和紧急使用程序,完善专项维修资金应急机制,明确应急维修范围和标准,建立紧急情况使用专项维修资金的快速通道。

(二十)有效预防和查处违法建设。区级相关部门、镇(街)要畅通物业管理区域违法建设行为投诉举报渠道,加强对违法建设行为的防范。区规划局应及时依法查处物业管理区域违反城乡规划法的违法建设,依法查处擅自改变住宅使用性质的行为;对尚未依法整改违法行为的单位和个人,区规划局应书面告知区国土局、区房管局、区市场和质量监管局、区民政局,暂缓办理房屋产权转移登记、房屋租赁备案登记、房屋抵押登记、工商企业(含个体工商户)注册登记和社会组织登记。

(二十一)提升老旧小区、集中居住区、保障性住房物业管理覆盖率。充分发挥群众主体作用,以改造老旧小区为抓手,改善居民生活环境,结合老旧小区业主意愿引入专业化物业企业、社区物业服务中心或业主自我管理的方式实施物业管理,逐步实现老旧小区物业管理全覆盖。

加强对集中居住区物业管理工作的指导和监督,规范物业服务行为,促进业主民主决策、民主管理,引导业主先行建立自治组织,切实发挥自治作用。提高居民购买服务的市场化意识,自觉履行交纳物业服务费用等义务,进一步提升集中居住区公共安全、环境卫生等管理水平。

区房管局要认真落实保障性住房物业管理相关规定,加强保障性住房小区物业管理的监督指导,确保全区保障性住房小区整洁、规范。

(二十二)加强物业服务收费的监督管理。对实行政府指导价的物业服务收费,物业企业应遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则,确保质价相符。对实行市场调节价的物业服务收费,涉及各方《合同》约定,要做到适用法律法规正确,调价程序合法有效。区发改局要依法加强对物业服务市场价格行为监管,坚决查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为,维护正常市场价格秩序。

(二十三)妥善解决安全、信访、维稳突出问题。物业企业应按照《物业服务合同》约定,履行安全管理职责,购买公众责任险,增强企业抗风险能力,保障业主的合法权益。区级相关部门、镇(街)要加强物业企业的指导和监督,督促物业企业加强物业管理区域内安全防范工作,消除各类安全隐患。

建立完善信息报告制、台账管理制、领导包案制、联席会议制,发挥业主委员会自行调解一般矛盾纠纷、村(社区)调解突出矛盾纠纷、镇(街)调解重要矛盾纠纷、区调解中心调解重大矛盾纠纷的作用,妥善处置物业管理矛盾纠纷,减少存量,控制增量,促进小区和谐稳定。

七、强化工作保障

(二十四)加强组织领导和分级分类管理。成立成都市温江区物业管理工作领导小组,由区政府分管领导任组长,区级相关部门和镇(街)主要负责人为成员,领导小组下设办公室在区房管局。领导小组定期召开联席会议,统筹协调全区物业管理工作。各镇(街)要成立物业管理工作协调小组,将辖区物业小区划分为放心小区、提升小区、帮扶小区三类进行管理。

(二十五)落实物业管理机构及人员。区级相关部门要明确科室及人员负责物业管理具体工作。各镇(街)应设置物业管理办公室(科),配置2名以上专(兼)职工作人员,落实物业管理监管职责。

(二十六)加大培训和宣传。履职培训是依法履行职责的必要前提,区级相关部门、区房管局和镇(街)应分别制定年度培训计划,依托专业培训平台,切实提高物业企业、业主委员会规范运作水平。

区级相关部门、各镇(街)、村(社区)和新闻媒体要通过多种渠道,采取多样形式,广泛宣传《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等相关政策法规和规定,宣传物业服务在优化社区环境、提升居民生活质量、保障社会安定、促进居民房产保值增值等方面的重要作用,提高社会公众对物业管理的认知度,在全区掀起广大市民重视、参与、支持物业管理的热潮和活力。在《今日温江》报和温江电视台设置专题栏目,对全区物业管理中出现的正、反两方面典型加强宣传和报道,形成强大的舆论攻势和压力。

(二十七)强化监督考核。区目督办要将物业管理工作纳入区级相关部门和镇(街)绩效考核。区房管局配合做好月“检查”,季“反馈”,年“考评”工作。根据考核结果,区财政每年安排专项资金,在对镇(街)开展工作考核的基础上,采取以奖代补的形式,补贴各镇(街)、村(社区)日常工作经费,奖励开展物业管理监管工作较好的单位、优秀物业服务机构、优秀业主委员会等。

本意见自印发之日起30日后施行,有效期3年。


附件

成都市温江区物业管理工作领导小组成员名单及职责分工

一、成员名单

组长:区政府分管副区长

副组长:区政府办相关副主任

区房管局主要领导

成员单位:区目督办、区房管局、区维稳办、区信访局、区财政局、区人社局、区规划局、区建设局、区国土局、区发改局、区民政局、区公安分局、区市场和质量监管局、区环保局、区经信局、区安监局、区城管局、区市容环卫局、区市政公用局、区新闻中心、区司法局、区应急办、区智建办、各镇(街)。

成都市温江区物业管理工作领导小组下设办公室,办公室设在区房管局,办公室主任由区房管局主要领导兼任。

二、职责分工

区目督办:负责将各责任单位推进物业管理相关工作完成情况纳入年终考核。

区房管局:负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。具体负责贯彻执行国家、省、市物业管理的有关规定;对镇(街)、村(社区)、业主委员会、物业企业开展物业管理工作培训,开展物业管理政策法规宣传;加强全区物业企业的指导和监督;会同有关部门对物业企业经营活动进行监督检查;依法查处物业管理中的违法行为。

区规划局:负责按照相关法律法规及技术管理规定要求新建项目配置车位、物业服务用房等公共配套设施;配合区房管局做好建筑区划的划分工作;协助解决建筑区划内涉及规划的历史遗留问题;查处擅自改变住宅使用性质的行为;依法查处在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的违法建设行为,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的行为。

区建设局:负责加强开发建设单位的监督管理职责,监督各方责任主体在质量投诉中履职尽责。

区发改局:负责加强物业服务收费的监督和管理;建立质价相符的物业公共服务收费机制,适时调整公布的物业服务费用政府指导价标准;对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理,对超标准和超范围收费进行查处,坚决查处串通涨价、价格欺诈等不正当价格行为,维护正常市场价格秩序;受理物业服务收费投诉,协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

区民政局:负责指导镇(街)以及村(社区)居民委员会加强对业主大会的指导、监督;负责指导镇(街)培育社区社会组织参与物业服务。

区国土局:负责对存在违法建设等违法情形的房屋暂缓办理不动产登记手续。

区公安分局:负责加强建筑区划内的治安管理,及时查处治安案件;指导、督促建筑区划内的安全防范工作,指导落实建筑区划内的安全防范设施建设;加强对流动人口的管理和服务;负责建筑区划内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

区市场和质量监管局:负责加强企业(个体工商户)登记中对住所的审查,不得为未经许可将住宅擅自改变房屋使用性质作为住所(经营场所)的企业(个体工商户)办理登记;依法负责建筑区划内电梯的安全监察工作;查处电梯等特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为。

区环保局:负责对建筑区划及周边的污染源依法实施监督管理,对违反环保法律法规的行为依法进行查处。

区经信局:负责建筑区划内供电、供气设施建设及使用的监督和指导。

区人社局:负责加强建筑区划内居民就业促进和培训,做好居民社保参保工作。

区安监局:负责做好建筑区划内安全生产的指导监督工作。

区城管局(区治违办):负责建筑区划内违法建设整治工作的统筹协调;加强对建筑区划内户外广告设置的监督管理;对建筑区划内破坏临街房屋外貌和乱设摊点等行为进行查处。

区市容环卫局:负责对建筑区划内环境卫生的检查、指导和监督,负责生活垃圾清运的监督管理。

区市政公用局:负责对使用二次供水设施的小区进行指导和监督,负责对小区雨污水管网新建、改建进行指导。

区新闻中心:负责加强物业管理政策和物业管理服务开展情况的宣传报道。

区智建办:负责协调运营单位对建筑区划内光纤、网络、电话、通讯基站等通讯设施进行建设和管理。

区司法局:负责指导基层人民调解组织积极疏导、调解建筑区划内的各类民间纠纷。

区维稳办、区应急办、区信访局等部门:负责做好建筑区划内的信访维稳及协调工作。

区财政局:负责统筹安排物业管理工作专项资金。

其他区级有关部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

水、电、气、光纤通讯等专业经营单位应按照《四川省物业管理条例》的相关规定,切实化解商品住宅小区中有关水、电、气、光纤通讯等专业经营设施设备维修、养护、更新和管理方面的纠纷矛盾。

各镇(街):负责加强属地物业管理工作的指导、协调和监督;负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作,督促业主大会和业主委员会依法履行职责;开展物管小区日常巡查,指导监督物业服务企业规范服务;定期组织召开相关部门和单位参加的物业管理联席会议,建立健全信访投诉机制,调解处理物业管理纠纷。

信息公开类别:主动公开

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